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房地产调控见成效 精准施策不放松——近三年我市房地产形势和存在问题分析

时间:2018-06-25 09:36来源:投资科 作者:马锠钧 点击:

近年来,牡丹江市积极实施“因城施策”调控战略,促进房地产市场稳步发展,调控效果显著,在控制房地产建设规模的同时去库存成果空前,商品房销售量由降转升。但当今我市房地产业“停工项目”数量依然较大,库存形势仍然严峻,应引起重视。

一、近三年控制房地产开发规模效果显著

1、国家调控对我市的影响

国家针对房地产出现的投资过大、房价持续上涨过快现象出台了一系列调控政策,受其影响,我市一度出现期房库存增多、资金压力增大及房价一路攀升等现象。

一是近10年在促进我市房企蓬勃发展的同时,一度出现房地产开发过度现象,造成期房库存增大。2007—2014年全市房地产开发规模呈上升趋势,2015—2017年呈下降趋势,2014年开发规模最大达1936万平方米(见下图一)。

房地产前期的过度开发产生大量库存,从库存数量看:截止2014年,期房库存1394万平方米,占全部库存的87.1%。其中,住宅为994万平方米,占商品房的71.3%。从去化周期看:截止2014年,按当年需求水平计算的期房去化周期为96个月(8年),其中住宅为77个月(6.4年)。

二是近10年在活跃房地产市场的同时,一度出现商品房销售断崖式下滑,造成资金压力增大。2007—2013年全市商品房销售量总体呈上涨态势,2013创历史最高达304万平方米,2014年仅销售175万平方米,同比下降42.6%,出现断崖式下滑,2015—2017年处于低位销售水平,态势趋稳(见下图二)

三是商品房销售价格一路攀升。我市从2007年起商品房销售价格一路上涨,2015年达到最高,平均销售价格3878元/平方米,2016和2017年在小范围内波动,基本保持稳定(见下图三)

 

2、实施适合市情的调控措施

针对以上情况,市委市政府审时度势,积极实施“因城施策”调控战略,促进房地产业健康发展,保持房地产市场长期稳定。从2015年开始实施调控,采取的调控措施主要是棚户区改造项目外,严格控制房地产投资规模,要求项目审批部门严把项目准入关,特别对资质等级低、资金不足、开发能力弱的企业坚决不予审批。同时要求土地部门严把土地关,控制土地投放节奏,特别是针对现在商品房库存压力比较大的特殊时期,暂缓供应商品房用地。在供给方面,适度限制大型普通住宅及高档住宅的开发,并针对低收入群体合理增加保障房的开发面积,扩大规模性保障性住房的市场供给在需求方面,积极执行宽松住房贷款政策制定、出台个人住房公积金惠民政策,以激发市民购房热情

3、三年调控获取的四大成果

    一是控制了房地产建设规模。近三年全市新增房地产项目和开发面积呈逐年递减、减中趋稳态势,2015—2017年新增房地产项目分别为21、19和16个,同比分别下降64.4%、9.5%和15.8%;全市开发面积分别为1902、1691和1699万平方米,同比分别下降1.8%、11.1%和增长0.5%(见上图一)。

二是商品房销售稳中向好。2015—2017年全市销售面积分别为172、166和177万平方米,2015和2016年同比分别下降1.5%和3.6%,2017年在开发区拉动下同比增长6.8%(见上图二)。

三是房地产市场保持稳定。近三年全市商品房销售价格

相对平稳2015—2017年全市商品房平均销售价格分别为3878、3662和3819元/平方米,2015年同比上涨1.5%,2016年同比下降5.6%,2017年在市区拉动下同比上涨4.3%(见上图三)。

四是期房去库存效果明显。近三年全市期房库存大量减少,2017年全市库存827万平方米,比2014年下降40.6%,其中住宅库存538万平方米,比2014年下降45.8%;按当年需求水平计算的去化周期为56个月(4.7年),比2014年减少40个月(减少3.3年),其中住宅去化周期为43个月(3.6年),比2014年减少34个月(减少3.4年)。

二、当今我市房地产业仍存在的主要问题

1、资金问题是影响“停工项目”复工主因

受国家政策及各地房地产发展形势的影响, 2014年以

来由于我市销售市场一直低迷,企业回笼资金趋缓,融资困难,导致一些在建项目处于停工。截止目前,全市未复工项目131个,其中,今年准备复工的48个,工程收尾、完成投资待竣工的项目23个,停工项目60个,停工项目中因用地争议、拆迁问题、官司、超预算、手续未完备、项目整合等原因的项目16个,占26.7%,因资金短缺停工的项目44个,停工项目的73.3%。从县(市)区分布看,停工项目比较多的是爱民区和绥芬河市,分别为15个和11个(见下表)。

2018年分县(市)区项目停工情况表

      单位:个

 

停工项
目个数

按停工年数分

按停工原因分

 

1

2

3

4

5

资金

其它

全   市

60

20

11

12

12

5

44

16

东安区

2

 

1

 

1

 

2

 

阳明区

3

1

 

1

1

 

2

1

爱民区

15

3

4

7

1

 

12

3

西安区

2

1

 

1

 

 

2

 

开发区

4

1

1

1

1

 

1

3

东宁市

6

 

 

1

3

2

3

3

林口县

1

1

 

 

 

 

 

1

绥芬河市

11

7

 

1

2

1

9

2

海林市

10

6

3

 

1

 

7

3

宁安市

3

 

2

 

1

 

3

 

穆棱市

3

 

 

 

1

2

3

 

 

2我市库存形势仍然较为严峻

2015年以来,市委市政府积极出台政策、采取措施减少

库存,取得了很大的成效,但由于我市前期开发较大,库存形势仍然较为严峻。

期房库存比较严峻。2017年全市库存827万平方米,按当年需求水平计算的去化周期为56个月(4.7年)。其中,市区库存405万平方米,按当年市区需求水平计算的去化周期为66个月(5.5年),库存较大的是爱民区,库存237万平方米,占市区库存的58.5%。六县(市)库存444万平方米,按当年六县(市)平均需求水平计算的去化周期为52个月(4.3年),库存较大的是绥芬河市和宁安市,库存分别为159和106万平方米,分别占六县(市)库存总和的35.8%和23.9%。

现房库存不容忽视。2017年全市待售面积250万平方米,去化周期17个月。市区和六县(市)待售面积分别为 109和141万平方米,去化周期分别为18和16个月,其中住宅分别为11和14个月。市区待售面积较大的是阳明区(33.8万平方米)和开发区(30.5万平方米),六县(市)待售面积较大的是穆棱市达43.7万平方米(见下表)

2017年县(市)区商品房库存情况表

 

 

 

             单位:万平方米

 

期房库存面积

 

现房库存面积

 

其中:住宅

其中:住宅

全  市

848.9

546.3

250.4

154.8

东安区

11.8

10.1

7.6

5.1

阳明区

17.1

13.5

33.8

21.1

爱民区

236.9

180.0

26.6

19.2

西安区

59.4

39.5

10.8

3.3

开发区

79.9

39.3

30.5

10.6

东宁市

59.9

45.3

11.0

8.5

林口县

6.2

2.1

28.8

22.2

绥芬河市

159.2

89.4

22.7

11.1

海林市

53.3

27.0

19.2

11.7

宁安市

106.3

61.8

15.7

9.7

穆棱市

58.9

38.3

43.7

32.3

 

3、近三年房地产投资急剧萎缩

2015年以来,受开发规模、销售低迷、筹资困难等因素

影响,全市房地产投资连续下滑。据统计,2015—2017年投资额分别为76.3、56.3和50.0亿元,同比分别下降37.6%、26.2%和11.3%(见下表)

2015—2017年房地产投资情况

        单位:亿元、%

 

2015

2016

2017

 

投资额

增幅

占比

投资额

增幅

占比

投资额

增幅

占比

全市合计

76.3

-37.6

 

56.3

-26.2

 

50.0

-11.3

 

市区小计

44.0

-38.0

57.6

30.7

-30.2

54.5

31.1

1.5

62.3

     东安区

0.4

-71.3

 

3.0

663.4

 

0.7

-75.7

 

     阳明区

8.0

-35.2

 

1.5

-80.8

 

1.1

-31.2

 

     爱民区

8.2

-58.3

 

3.9

-52.8

 

2.0

-49.0

 

     西安区

14.3

-24.3

 

11.4

-20.4

 

11.8

3.5

 

     开发区

13.0

-30.1

 

10.9

-16.6

 

15.6

43.5

 

六县(市)小计

32.3

-37.1

42.4

25.6

-20.7

45.5

18.8

-26.6

37.7

     东宁县

1.4

-80.8

 

2.1

52.2

 

1.3

-36.0

 

     林口县

2.0

-39.0

 

3.5

74.4

 

1.4

-61.1

 

     海林市

9.7

-15.8

 

2.7

-72.5

 

1.2

-53.4

 

     宁安市

6.5

-27.4

 

4.0

-38.7

 

3.9

-2.3

 

     穆棱市

6.3

-49.6

 

5.5

-13.2

 

5.6

2.2

 

     绥芬河市

6.4

-18.8

 

7.9

23.3

 

5.4

-32.0

 

 

    三、对未来我市房地产市场发展趋势预测

1、国家房地产调控的方向和举措

长期以来,国家通过宏观调控,抑制了房地产泡沫,

又防止了房地产市场出现大的波动,但这种短期的阶段性的调控难以彻底解决我国房地产市场面临不同城市分化严峻、高库存和高房价并存的矛盾,因此,2016年12月召开的中央经济工作会议提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调,党的十九大继续强调了这一基调,这一基调将决定国家未来的调整方向,即住房属性由原来的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性。

从长远看:国家将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,这是从多年传统的商品房需求端抑制向住房供给端转变,房产市场这一重心的转移是房地产市场供给侧结构性的改革,必将推动住房观念的转变和住房居住属性的强化,未来在住房供应结构上实现租购并举将成为新时代背景下的新格局。

从近期看:在国家整体经济增长趋势向好的大形势下,国家在加快住房制度改革和长效机制建设的同时,仍然坚持“房住不炒”这个调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。在政策上,积极的财政政策取向不变,稳健的货币政策保持中性,结构性政策发挥更大作用。在调控方式上,“因城施策”将继续深化,三四线城市房地产政策热点将宽紧结合,宽在自住需求,紧在投资投机。在调控内容上,主要是去库存与抑过热,库存多的去库存,库存少的抑过热。

2我市房地产市场发展趋势预测

从长远看:在国家建立五位一体的政策组合和长效机制的过程中,我市将同全国各地同步建立和运作,但出于我市地理位置、人口流动、经济结构等自身的特点,会呈现自身的供求关系。在供给上,由于我市属人口净流出地区商品房供过于求的买方市场会持续相当长的时间,因此,在未来租购并举的新格局中还偏重于销售。在需求上,由于本地人居住基本处于饱和,内生需求不足,未来的刚需偏重于小型住宅,改善型需求偏重于中型住宅。房地产市场价格会受全国各地特别人口向内流动城市价格波动影响而温和波动,但不会出现暴涨暴跌现象

从近期看:一是由于控制房地产新项目,全市开发规模会逐渐缩小,加上企业资金不足,全市停工项目”问题在短期内难以得到解决,房地产投资会继续下降,但随着复工项目的逐渐增加,投资降幅会不断趋缓。二是由于2017年全市部分较大型楼盘销售已接近尾声,因此,全市商品房销售将继续在低位运行,并呈现逐渐下降趋势。三是受全国一、二线城市商品房特别商品住宅价格上涨的影响,预计未来短期内将还有小幅上涨,但涨幅不会太大。

    四、几点建议

1、继续加强房地产调控,确保房地产可持续开发

一是严控供地规模和节奏。应根据我市商品房市场行情有计划控制房地产开发用地,特别对半截工程”相对多、库存量相对大、商品房需求量相对小的地区要 “因地施策”,严控土地供应,必要时采取“不拆不建”的零供地措施,缓解库存积压,防止产生新的库存,确保可持续开发。二是加强房地产项目的整体规划。房地产开发应充分考虑居住环境、住房品质、配套设施以及人们的需求,对不适应市场需求的住房户型、商住比例、车位比例等做出必要调整,增强项目的吸引力。三是加强对房地产项目的跟踪服务。各相关部门对新建的项目除了谨慎审批和加强监管之外,还要强化跟踪服务,特别要加大对市场前景好、项目品质优、民生功能全的项目支持力度,及时发现项目推进中遇到的各种问题,积极统筹协调解决,确保项目顺利竣工交付。

2加快城镇化建设步伐,吸引更多的外来人口

一要扎实推进江南新型城区建设。要以国家级试点为牵动,大力提升城市宜居性,完善就学、交通、医疗、购物等基础设施配套,提高公共服务水平,按着“精塑江南”的要求,加快江南的现代城市功能建设,成为牡丹江有内涵、有风格、有品质国际现代山水森林城市的品牌。二要大力发展实体经济。紧紧抓住深度融入“中蒙俄经济走廊”建设重要机遇,大力发展实体经济产业,为农民工等群体创造更多就业和提高收入的机会,吸纳人口,聚集人气,逐步摆脱政府对土地财政和房地产的依赖。三要结合户籍制度改革,进一步提高农民工社保水平和覆盖面,减少其在城市购房落户生活的后顾之忧,不断扩大刚性需求。

3着力解决停工项目”,寻求去库存的新途径

组建由县(市)区发改、国土、城建等相关部门组成的联合调查组,对该地区停工项目”进行一次彻底清查,查明项目停工的原因,提出针对性的解决方案。对资金紧缺问题应在严控风险的前提下,积极引导银行适当放宽信贷,在融资方面给予房地产适当支持,盘活资金链条。对用地争议、拆迁、手续未办等问题应加速解决,保证工期,避免新生矛盾。另外,要着重解决烂尾工程,使其尽快竣工,维护开发企业前期贷款的偿还信誉,同时保证动迁户的回迁,避免由此带来的社会隐患。